Eine Verwaltungsgesellschaft ist eine Organisation, die beauftragt ist, jeglichem Eigentum zu vertrauen. Die Immobilie fungiert meist als Haus, Bargeld und sogar als Großunternehmen. Ein solches Managementsystem unterscheidet sich von der direkten Kontrolle, wenn der Eigentümer alle Entscheidungen trifft und dafür verantwortlich ist. Die Verwaltungsgesellschaft trägt oft keine oder nur eine begrenzte Verantwortung. Bevor Sie sich an eine solche Organisation wenden, sollten Sie sich daher mit den Funktionen dieser Verwaltungsmethode vertraut machen.
Was ist
Eine Verwaltungsgesellschaft ist eine spezialisierte Einrichtung, die Verwaltungsfunktionen in verschiedenen Wirtschaftsbereichen wahrnimmt. In Russland sind mit diesem Konzept häufig Unternehmen gemeint, die sich mit der Verwaltung von Wohnungen und kommunalen Dienstleistungen befassen. In der Wirtschaftstheorie hat dieser Begriff einen breiteren Begriff. Verwaltungsgesellschaften sind im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit Verwaltungsgesellschaften, die nicht mit der Bereitstellung von Wohnraum und kommunalen Dienstleistungen verbunden sind - und dies ist ein sehr häufiges Ereignis.
Eine der Besonderheiten solcher Unternehmen ist, dass sie in einer der in der russischen Gesetzgebung bestehenden Unternehmensformen gegründet werden können. Die Wahl der einen oder anderen Form hängt von der Größe und dem Umfang des Unternehmens ab. Im Bereich der Verwaltung von Wohnungen und kommunalen Dienstleistungen werden Unternehmen häufig in Form von LLC oder in Form einer Partnerschaft von Eigentümern gegründet. In der ersten Version (LLC) wird die Verwaltung von einer spezialisierten Organisation durchgeführt, in der zweiten - von den Eigentümern selbst.
Arten von Verwaltungsgesellschaften
Unabhängig davon, ob es sich um eine PJSC, eine Personengesellschaft oder eine GmbH handelt, werden die Verwaltungsgesellschaften nach Tätigkeitsbereich, Unternehmensform, Größe und Zusammensetzung der Teilnehmer klassifiziert. Es werden also folgende Arten von in Russland tätigen Verwaltungsgesellschaften unterschieden:
- Gebäudeinstandhaltungsunternehmen;
- Investmentfonds, Treuhandverwaltung von Anlegervermögen;
- Verwaltungsgesellschaft, die Verwaltungsdienstleistungen für Firmen und Unternehmen erbringt.
Die am weitesten verbreiteten Unternehmen sind Wohnungsbau und kommunale Dienstleistungen. Das ist verständlich, weil es im Land viel weniger Unternehmen gibt als Mehrfamilienhäuser. Andere Arten von Verwaltungsgesellschaften sind Unternehmen, die Geschäftsleuten und Anlegern angemessene Dienstleistungen anbieten. Ihre Hauptaufgabe ist es, das Vermögen ihrer Kunden zu verwalten.
Wohnungs- und Versorgungsunternehmen
Sie befassen sich mit der Instandhaltung und Reparatur von Wohngebäuden. Führen Sie wichtige Aufgaben aus, wie zum Beispiel:
- Verbesserung benachbarter Gebiete;
- Inkasso von Hausbewohnern und Zahlung von Nebenkosten;
- Einstellung von Arbeitnehmern für Bau- und Reparaturarbeiten;
- über Tarifänderungen informieren;
- Reinigung und Reparatur von Veranden.
Die Verwaltungsgesellschaften des Distrikts fungieren als Vermittler zwischen Versorgungsunternehmen und Bewohnern des bedienten Hauses oder der Häuser in einem bestimmten Gebiet.
Staatliche Regulierung von Wohnungsunternehmen und kommunalen Dienstleistungsunternehmen
In Übereinstimmung mit dem Wohnungsgesetz der Russischen Föderation muss die Verwaltungsgesellschaft nicht nur autark, sondern auch rentabel sein. Das heißt, es besteht nur aus Geldern, die von Gebietsansässigen erhalten werden, sowie aus anderen Arten von unternehmerischer Tätigkeit, die gesetzlich nicht verboten sind. Zum Beispiel die Vermietung von Räumlichkeiten oder die Bereitstellung von Werbeflächen.
Erhaltenes Geld geht an Heimwerker.Aber selbst die Mittel der Bewohner und die Einkünfte aus der Anmietung eines Miet- oder Werbeplatzes reichen möglicherweise nicht aus, um diesen zu bedienen. Der größte Teil des Wohnungsbestandes der Russischen Föderation befindet sich in einer traurigen Situation. Viele Häuser machen keinen Sinn mehr zu reparieren, und es gibt keine Möglichkeit mehr, Mieter umzusiedeln. Aber die Menschen leben weiterhin in solchen Häusern und zahlen für Dienstleistungen. Schuld daran ist nicht immer die Verwaltungsgesellschaft. Dies kann auch vorkommen, weil zuvor niemand das Apartmentgebäude verwaltet hatte oder es ineffizient verwaltet wurde oder das erhaltene Geld einfach gestohlen wurde.
Aufgaben von Wohnungsunternehmen und Versorgungsunternehmen
Verantwortlichkeiten und Rechte der Verwaltungsgesellschaften - Durchführung von Aktivitäten zur Instandhaltung des Gebäudes durch Zahlungen der in diesem Gebäude lebenden Personen. Es beinhaltet:
- Regelmäßige Inspektion und Reparatur des Gebäudes: Dächer, Aufzüge, Veranden. Zu diesem Zweck sollten geeignete Spezialisten im Personal des Unternehmens tätig sein, oder es sollten Verträge mit anderen Unternehmen geschlossen werden, die die Dienstleistungen dieser Spezialisten erbringen.
- Reinigung von Dächern, Räumlichkeiten und Territorien neben dem Gebäude.
- Gewährleistung des Brandschutzes des Gebäudes. Dies beinhaltet die Bezahlung der Inspektionsdienste, die Installation und Aufrechterhaltung des Brandschutzes sowie den Kauf von Feuerlöschern.
- Bereitstellung des Zugangs zu Versorgungsleistungen für alle Bewohner des Servicegebäudes.
- Informieren über die Höhe der Tarife und Zahlungsbedingungen, Sammeln von Spenden für Stromrechnungen.
- Berichten Sie den Kunden über die geleistete Arbeit: Wo, zu welchem Zweck und in welchem Umfang wurden die Mittel ausgegeben oder sollen ausgegeben werden.
- Vorbereitung und Durchführung eines Mietertreffens.
- Suche nach zusätzlichen Einnahmequellen. Zum Beispiel die Vermietung von Räumlichkeiten, Werbeflächen;
- Abschreibung auf ein Gebäude.
Verwaltungsgesellschaften in Moskau, St. Petersburg oder jeder anderen Stadt können ebenfalls Bauarbeiten durchführen. Zum Beispiel den Bau eines Dachbodens oder einer anderen Etage. Sie haben jedoch das Recht, solche Veranstaltungen nur mit vollständiger Zustimmung aller Eigentümer und nach Erteilung der Genehmigung der zuständigen Regierungsbehörde durchzuführen, um Änderungen an der Konstruktion des Gebäudes vorzunehmen.
Unternehmensformen von Verwaltungsgesellschaften
Unabhängig davon, in welchem Bereich die Verwaltungsgesellschaften tätig sind, können sie in Form einer PJSC, LLC oder Partnerschaft organisiert werden. In Form von PJSC und LLC gibt es Unternehmen, die Investitionstätigkeiten ausüben oder Managementdienstleistungen für Privatunternehmer, Firmen und Unternehmen erbringen. Auch in Form von LLC wird von einer Verwaltungsgesellschaft für Wohnen und kommunale Dienstleistungen geführt. Im ersten Fall - die Mieter beauftragen eine Drittfirma, im zweiten Fall (Personengesellschaft) - sind sie selbst in der Geschäftsführung tätig.
Nachteile der Verwaltung von Wohn- und Versorgungsunternehmen
Die Verwaltungsgesellschaft haftet nur gegenüber ihren Kunden, denen sie der Hauptversammlung der Mieter jährlich Bericht erstatten muss. Theoretisch sollte dies auf dem gesamten Territorium der Russischen Föderation geschehen, in der Praxis ist die Situation etwas anders. In Wirklichkeit ist es sehr schwierig, alle Bewohner an einem Tag zu sammeln. Darüber hinaus haben es viele Leiter solcher Unternehmen nicht eilig, den Einwohnern Bericht zu erstatten, da dies für sie nicht von Vorteil ist.
Der größte Teil des Wohnungsbestands in Russland befindet sich in einem heruntergekommenen Zustand. Daher investieren die Manager der Unternehmen in Großstädten, die hohe Summen erhalten, die erhaltenen Mittel nicht in Gebäude, sondern geben sie lieber für ihre eigenen Bedürfnisse aus. Zum Beispiel verhalten sich Verwaltungsgesellschaften in Moskau und anderen großen Städten oft so. Das Problem mit Wohnungsunternehmen im Wohnungssektor besteht seit der Verabschiedung des Gesetzes über Verwaltungsgesellschaften, und Betrugsprobleme in diesem Bereich wurden nicht gelöst.
So ändern Sie die Housing- und Utilities-Management-Firma
Kommt die Verwaltungsgesellschaft ihren Verpflichtungen nicht nach, erfüllt sie die Anforderungen der Kunden nicht, so hat sie das Recht, den Vertrag mit ihr zu kündigen und eine neue zu schließen, jedoch mit einer anderen Gesellschaft oder eine Partnerschaft von Eigenheimbesitzern zu organisieren.
Theoretisch genügt es, der Verwaltungsgesellschaft oder dem Gericht eine Erklärung mit den Unterschriften aller oder fast aller Eigentümer und einem Paket von Dokumenten vorzulegen, um den Vertrag zu kündigen. Der Vertrag muss innerhalb von zwei Wochen gekündigt werden.
In der Praxis ist die Situation völlig anders.In der Wohnungswirtschaft und im Versorgungssektor wird viel Geld in Umlauf gebracht, und daher arbeiten dort zu viele skrupellose Manager, die unter Ausnutzung von Gesetzeslücken, auf Kosten hoher Zölle und der fast vollständigen Abwesenheit von Kosten für die Instandhaltung und Reparatur des Hauses zusätzliche Gewinne erzielen. Sie versuchen jedoch nicht, eine rentable Beschäftigung aufzugeben. Es kommt manchmal vor, dass der Leiter einer GmbH eine Verwaltungsgesellschaft auch mit einer gerichtlichen Anordnung zum Widerruf einer Geschäftserlaubnis leitet und weiterarbeitet.
Investment-Management-Gesellschaften
Anlageverwaltungsgesellschaften sind Organisationen, die sich mit dem Treuhandmanagement von Anlegerkapital befassen. Der Kern dieses Managements besteht darin, dass Anleger entweder Aktien des bereits von Spezialisten erstellten Anlageportfolios kaufen oder einen speziell angeheuerten professionellen Händler mit dem Erwerb der entsprechenden Wertpapiere beauftragen.
Der Einsatz einer Anlageverwaltungsgesellschaft hat Vor- und Nachteile. Zu den Vorteilen gehört die Tatsache, dass alle Handelsgeschäfte, Marktanalysen und Transaktionen von einer Person durchgeführt werden, die über umfangreiche Erfahrung und ein ausreichend hohes Maß an Kompetenz in diesem Tätigkeitsbereich verfügt. Dies kann das Risiko verringern und Zeit sparen. Der Nachteil solcher Unternehmen ist, dass sie einen hohen Prozentsatz der Provision erheben. Darüber hinaus gibt niemand eine 100% ige Garantie dafür, dass die investierten Mittel sicher und solide bleiben oder Einnahmen daraus erzielt werden.
Verantwortlichkeiten der Kapitalanlagegesellschaften
Es liegt in der Verantwortung des Leiters der LLC, die Verwaltungsgesellschaft zu leiten. Sie muss Jahres- und Quartalsberichte über ihre Arbeit sowie Informationen zu Kundenkonten veröffentlichen. Die Hauptverantwortung besteht darin, zu versuchen, das Kapital der Kunden zu erhalten und zu erhöhen, um ein stabiles Wachstum ihres Vermögens zu gewährleisten.
So wählen Sie eine Kapitalanlagegesellschaft
Bei der Auswahl sollten Sie auf die Erfahrung des Unternehmens, Bewertungen darüber und die finanzielle Leistung achten. Besonderes Augenmerk sollte auf das Vorhandensein / Fehlen eines Prüfungsberichts und dessen Inhalt im Anhang zum Jahresabschluss gelegt werden. In der Regel werden Kapitalverwaltungsdienstleistungen von großen Banken und Investmentfonds angeboten. Die Hauptbedingung bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft ist, dass ihre Marktlaufzeit mindestens 10 Jahre beträgt.
Verwaltungsgesellschaften für Unternehmen und Firmen
Es gibt zwei Arten solcher Verwaltungsgesellschaften. Entweder wird ein separates Unternehmen eingestellt, oder es gibt eine Abteilung des Unternehmens, die diese Funktion ausführt.
Im ersten Fall engagiert der Eigentümer eine externe Firma, im zweiten Fall befindet sich die Geschäftsführung in einer der Abteilungen des Unternehmens in Form eines PJSC oder einer LLC, von wo aus sie verwaltet. Die Verwaltungsgesellschaft ist in der Tat das Zentrum, von dem aus das gesamte Unternehmensnetzwerk verwaltet wird. Zum Beispiel hat Coca-Cola weltweit zuckerhaltige Sodaanlagen, die jedoch von einem US-amerikanischen Hauptsitz aus verwaltet werden. Hier wird entschieden, was, wann und wie produziert werden soll. Pläne zur Erweiterung der Produktion werden erstellt. Alle Buchhaltungsinformationen aller Unternehmen fließen hier auch zur Analyse und Entwicklung von Managemententscheidungen ein.
In seltenen Fällen wird auf Manager des zweiten Typs zurückgegriffen, und eine solche Maßnahme wird als erzwungen angesehen. Die Dienste solcher Unternehmen werden in den Fällen in Anspruch genommen, in denen sich das Unternehmen in einer Krise befindet oder wenn der Eigentümer gezwungen ist, den Manager zu entlassen (oder er selbst zurückgetreten ist), aber es gibt keine Möglichkeit, ihn sofort zu ersetzen. Unternehmen brauchen ein externes Management, und dieses Qualitätsmanagement sollte höher sein als das interne.
Vor- und Nachteile von Managern
Externe Unternehmensverwaltung oder Verwaltung von einem Remote-Center aus hat Vor- und Nachteile.Einerseits arbeiten in solchen Verwaltungsgesellschaften hochqualifizierte Fachkräfte, andererseits können diese Fachkräfte nicht immer feststellen, was zur Lösung eines Problems erforderlich ist. Sie sind nicht im Unternehmen, arbeiten schon lange nicht mehr daran, und es ist nicht so einfach, anhand eines Jahresabschlusses die Ursache der Krise zu ermitteln und einen Ausweg daraus zu finden.
Einer der größten Mängel der im Unternehmen tätigen Verwaltungsgesellschaften besteht darin, dass Entscheidungen zu spät getroffen werden. Ein solches Management kann nur in zwei Fällen effektiv sein: wenn das Unternehmen gerade eröffnet oder sich bereits in der Insolvenz befindet.
Im ersten Fall erstellt die Verwaltungsgesellschaft ein Verwaltungssystem, nach dem das Unternehmen arbeiten wird. In diesem Fall ist die Verwaltungsgesellschaft ein Beispiel dafür, wie das Unternehmen in Zukunft verwaltet werden sollte. Im zweiten Fall beschränkt sich die Arbeit der Verwaltungsgesellschaft darauf, Mittel zur Deckung der laufenden Schulden zu beschaffen, und erst dann auf die Entwicklung des Unternehmens. Gleichzeitig müssen sie mit dem Eigentümer zusammenarbeiten, um das Unternehmen zu retten.
Mit Ausnahme dieser beiden Fälle führen die Dienstleistungen von Verwaltungsgesellschaften nur zu unerwünschten Kosten, geringerer Qualität und Geschwindigkeit der Entscheidungen.
Verwaltungsgesellschaften spielen eine wichtige Rolle bei der Verwaltung von Unternehmen, die nicht nur im Bereich des Wohnungsbaus und der kommunalen Dienstleistungen tätig sind, sondern auch in anderen Bereichen der unternehmerischen Tätigkeit. Trotz der Mängel ist in einigen Fällen die Einstellung einer Verwaltungsgesellschaft die einzige Möglichkeit, die Situation zu verbessern.