Het kapitalisatiepercentage is van groot belang bij het plannen van financiële of investeringsactiviteiten. Tegelijkertijd kan het kapitalisatiepercentage in Rusland niet altijd met betrouwbare nauwkeurigheid worden bepaald. Dit komt doordat informatie uit verschillende markten onvolledig komt. Bovendien is het vaak niet helemaal waar. Wat is een kapitalisatiepercentage?
Wat is een kapitalisatiepercentage?
Deze indicator is de verhouding tussen de waarde van het onroerend goed en de inkomsten die het gedurende het jaar kan opleveren. Met de kapitalisatieratio kan de belegger de vooruitzichten van het beleggen van geld in een bepaald actief beoordelen. Er zijn verschillende soorten van deze indicator. Door elk van hen te analyseren, kunt u de karakteristieke kenmerken van kapitalisatiepercentages beter begrijpen.
Karakteristieke indicator
Een risicovrije kapitalisatie geeft bijvoorbeeld de richting aan van beleggingen in die activa waarvoor ten minste een rendement op de investering is gegarandeerd. Voor zover wij weten, bestaat beleggen zonder risico's praktisch niet. In dit geval bedoelen we investeringen zodanig dat de kans op onaangename ongevallen tot nul wordt gereduceerd.
Een voorbeeld van een dergelijke investering is een investering, waarvan de garant de staat of een betrouwbare bank uit Zwitserland is. Tegelijkertijd zijn marktrisico's onlosmakelijk verbonden met financiële instrumenten zoals aandelen, obligaties en andere effecten. De inkomsten uit dergelijke beleggingen zijn rechtstreeks afhankelijk van het succes van de uitgevende onderneming.
Beleggers waren de eersten die de lage winstgevendheid van een bedrijf voelden voor het beleggen van hun eigen middelen in effecten. Maar niet alleen dit soort financiering gaat gepaard met risico's. Onroerend goed is bijvoorbeeld traditioneel en een van de meest betrouwbare manieren van beleggen. Desalniettemin is dit actief ook gevoelig voor risico's zoals een lage liquiditeit, waardevermindering tijdens bedrijf, evenals veranderingen in wetgeving, inclusief belastingen.
Methoden voor het berekenen van het kapitalisatiepercentage
Wat zijn de berekeningsmethoden voor het kapitalisatiepercentage? Er zijn er verschillende:
- cumulatieve constructie;
- gerelateerde investeringen;
- markt squeeze methode;
- Inwood's methode en anderen.
In de praktijk is de meest voorkomende methode de cumulatieve constructie. Wat zijn de componenten van het kapitalisatiepercentage? Deze methode maakt gebruik van het principe van het optellen van een risicovrije rente-indicator, een marktrisicopremie en een risicopremie geassocieerd met beleggen in een specifiek actief. Wat betekent dit Met andere woorden, om de waarschijnlijke winst te voorspellen, moet rekening worden gehouden met indicatoren als de risicovrije rente, het totale niveau van marktrisico's en de mate van risico met betrekking tot een bepaald actief.
Kapitalisatiepercentage onroerend goed
Tijdens het analyseren van de waarschijnlijke winstgevendheid van beleggen in onroerend goed, berekenen beleggers de winst die ze tijdens de werking ervan kunnen behalen. Met deze methode kunt u het effect van de investering voorspellen en de aankoopprijs van het object vergelijken met inkomsten.
Het kapitalisatiepercentage voor onroerend goed wordt berekend met behulp van een formule die is afgeleid van de volgende vergelijking:
V = I / R, waarbij:
- V is de waarde van het onroerend goed;
- I - de geschatte winstgevendheid van de exploitatie van de faciliteit;
- R is de kapitalisatie van onroerend goed.
Dienovereenkomstig is het kapitalisatiepercentage: R = I / V.
Opgemerkt moet worden dat de inkomstenkapitalisatie ook wel de kapitalisatieratio, kapitalisatiepercentage of netto huurmultiplicator wordt genoemd. Deze voorwaarden zijn synoniemen. De berekening van deze indicator is vrij effectief en objectief. Dit komt door de vaste kosten van onroerend goed, die de markt bepalen en die te vinden zijn in open bronnen. Bovendien wordt de huurprijs van onroerend goed ook gereguleerd door de markt, wat de taak vereenvoudigt.
De principes voor het berekenen van het kapitalisatiepercentage voor onroerend goed
Benadrukt moet worden dat bij het berekenen van de winstgevendheid van een object, de vereiste kosten van de totale omzet moeten worden afgetrokken. Deze omvatten:
- betaling voor elektriciteit;
- betaling voor objectbeveiliging;
- salarissen van verschillende werknemers;
- andere kosten in verband met de exploitatie van onroerend goed.
Bovendien is het uit parameter I noodzakelijk om de verloren winst vanwege de lease van niet alle 100% van het gebouw af te trekken. Kosten die de algehele winstgevendheid verminderen, omvatten ook belastingen, rente op leningen en andere vaste kosten. En pas na aftrek van alle kosten, krijgen we een netto bedrijfsresultaat, dat wordt gebruikt in de formule voor het berekenen van de kapitalisatie van onroerend goed.
Nadat we alle benodigde gegevens hebben ontvangen, kunnen we de vereiste indicator berekenen volgens de bovenstaande formule. Overweeg een voorbeeld. Stel dat u in een soort onroerend goed investeert, zoals opslagruimte. De kosten van de faciliteit zijn 50 miljoen roebel. Na aftrek van alle kosten, bepaalt de belegger dat het netto bedrijfsresultaat 13 miljoen roebel per jaar zal bedragen. Om het kapitalisatiepercentage voor onroerend goed te bepalen, moet u de formule gebruiken: 13 miljoen / 50 miljoen = 0,26. Deze waarde geeft aan dat de belegger elk jaar 26% van zijn investering ontvangt uit de verhuur van opslagfaciliteiten.
De eigenschap kiezen met de hoogste kapitalisatie
Bij het kiezen van een onroerend goed voor het beleggen van geld, moet de voorkeur worden gegeven aan die met het hoogste kapitalisatiepercentage. Bovendien moet worden opgemerkt dat het, zonder rekening te houden met een dergelijke coëfficiënt, onmogelijk is om de effectiviteit van investeringen te voorspellen en het object te evalueren voordat het wordt gekocht. Het vereist ook marktanalyse en het volgen van belangrijke economische indicatoren op basis van beschikbare gegevens over investeringen in onroerend goed.
Tijdens het volledige toezicht moet de ontvangen informatie gegeneraliseerd worden. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om verschillende segmenten van de vastgoedmarkt te evalueren. Vervolgens zal deze informatie als leidraad dienen en een correcte beoordeling van de faciliteit mogelijk maken. Bovendien maakt het een kwalitatieve vergelijkende analyse van de beschikbare berekende indicatoren en gemiddelde cijfers voor de markt mogelijk.
Gekoppelde beleggingsmethode
Vaak wordt het bedrag van het eigen vermogen en het geleende kapitaal gebruikt om onroerend goed te kopen. Daarom is het voor de juiste berekening van het kapitalisatiepercentage noodzakelijk beide investeringsbronnen in overweging te nemen. Hoe de indicator berekenen? In dit geval wordt de directe investeringsmethode, of, zoals deze ook wordt genoemd, de techniek van de investeringsgroep gebruikt om de kapitalisatieratio te bepalen. Bovendien is de kapitalisatietariefformule voor kredietfondsen als volgt:
Rm = DO / IR, waarbij:
- Rm - kapitalisatieratio van geleende fondsen of hypotheekconstante;
- DO - jaarlijkse betalingen op geleende middelen;
- IR is het hoofdbedrag van een hypothecaire lening.
In dit geval wordt het kapitalisatiepercentage voor het eigen vermogen als volgt berekend met de formule:
Re = DP / K, waarbij:
- Re is het rendement op het eigen vermogen;
- DP - kasstroom voor het jaar vóór betaling van alle belastingen;
- K is de hoeveelheid eigen vermogen.
Het totale kapitalisatiepercentage bij gebruik van de directe-investeringsmethode wordt bepaald door het gewogen gemiddelde van de eerste twee indicatoren te berekenen: P = M x Pm + (1 - M) x Re, waarbij M het deel is van de geleende middelen in de totale kosten van het object.
Market Squeeze-methode
Deze methode omvat het gebruik bij de berekening van de kapitalisatieratio van de indicator van het netto-bedrijfsresultaat uit de activiteiten van een soortgelijk bedrijf of uit haar onroerend goed, evenals uit de verkoopwaarde van haar activa. Om de kapitalisatieratio te bepalen met behulp van de market squeeze-methode, moet het netto-bedrijfsresultaat worden gedeeld door de kosten van een soortgelijk object of bedrijf.
Hoe dit te begrijpen? Met andere woorden, om de kapitalisatiegraad van de gewenste onderneming te bepalen, worden indicatoren van de basisformule voor de kapitalisatieratio gebruikt, maar voor een andere vergelijkbare onderneming die hetzelfde marktsegment inneemt en qua grootte vergelijkbaar is. Een kenmerk van deze berekeningsmethode is het gebrek aan verantwoording voor het rendement van de investering en het rendement van de investering.
Deze techniek heeft zowel voordelen als duidelijke nadelen. De positieve kenmerken omvatten de relatieve eenvoud van het bepalen van de kapitalisatieratio. Een op deze manier berekende weddenschap heeft zijn nadelen. De nadelen zijn bijvoorbeeld het ontbreken van de benodigde gegevens met betrekking tot het netto bedrijfsresultaat en de verkoopwaarde van het bedrijf, dat als basis voor de analyse wordt genomen. Daarom is het niet altijd mogelijk om de juiste en geschikte voorbeelden te selecteren.
Inwood-methode
Deze methode wordt gebruikt in gevallen waarin, volgens de voorspelling, het rendement van de investeringen gedurende de gehele investeringscyclus gelijk is. Tegelijkertijd vertegenwoordigt een deel van de inkomsten het rendement van de investering en het andere deel het rendement op geïnvesteerd vermogen. De hoeveelheid kapitaalherstel wordt herbelegd. Dit houdt rekening met het rendement op de investering. Het is mogelijk om het kapitalisatiepercentage te bepalen op voorwaarde dat gelijke inkomsten worden verkregen door de som van het rendement op beleggingen en de rendementfondsfactor voor hetzelfde percentage te verkrijgen.