De ruilovereenkomst verwijst naar de overdracht van grond aan de eigendom van een partij in ruil voor een andere grond. Aangezien ruilhandel een wettelijke relatie is op een terugbetaalbare basis, worden de algemene regels voor aankoop- en verkooptransacties met betrekking hiertoe gebruikt, met de details die te wijten zijn aan de aard van dit type transactie.
Specificiteit van een ruilovereenkomst
Het belangrijkste verschil met het verkoopcontract is dat de partijen voor het overgedragen onroerend goed niet het geldbedrag ontvangen dat in het contract is gespecificeerd, maar een perceel met vergelijkbare kenmerken, eigenschappen en prijs. Beide partijen treden tegelijkertijd op als verkopers en kopers.
Daarom moeten de gebieden die ze uitwisselen ongeveer hetzelfde zijn. Maar in werkelijkheid gebeurt het vaak dat de ene site in sommige eigenschappen inferieur is aan de andere. In een dergelijk geval hebben de partijen het recht om de vereiste betaling voor het verschil in kosten vast te stellen, waarvan het bedrag is voorgeschreven in de voorwaarden van de ruilovereenkomst.
De uitwisseling verschilt van een schenkingsovereenkomst in die zin dat de aard van de transactie bezwarend is en niet eenzijdig wordt uitgevoerd als de overdracht van land als een geschenk. Als een ruilovereenkomst wordt gesloten, ontvangt elke partij een soortgelijk eigendom of gedeeltelijke compensatie als het ene perceel inferieur is aan het andere.
Transactie Formulieren
In verband met de uitwisseling van percelen in de Russische Federatie zijn dergelijke vormen van transactie als:
- een eenvoudige schriftelijke vorm wanneer de partijen bij het contract het alleen met handtekeningen moeten certificeren en het verder aan de autoriteiten van de Federale Registratiedienst moeten overdragen voor staatsregistratie;
- een notariële vorm waarin de certificering van dit contract niet vereist is, maar in veel gevallen toch wordt voorgeschreven door een regelgevingshandeling.
Wanneer is notarisatie vereist?
Notarisering is vereist in de volgende gevallen:
- Voor transacties die verband houden met de site van een minderjarige of een burger waarvan wordt erkend dat deze een beperkte juridische capaciteit heeft.
- In het geval van een uitwisseling, als er gemeenschappelijke eigendom is van het perceel (inclusief die gevallen waarin alle partijen hun aandelen in één transactie vervreemden).
Het maakt niet uit in welke vorm de transactie is gesloten, de ruilovereenkomst (een voorbeeld wordt hieronder gepresenteerd) moet door de overheid worden geregistreerd. Als niet aan deze eis wordt voldaan, wordt het document ongeldig verklaard.
reglement
Bij het sluiten van een overeenkomst over de ruil van grondpercelen moeten beide partijen rekening houden met de wettelijke normen die een dergelijke overeenkomst onderscheiden van een verkoopcontract van dezelfde grond. Als er bijvoorbeeld geen exacte voorwaarden in de overeenkomst zijn over de prijs van de te ruilen grond of gegevens over de verdeling van de kosten van beide partijen, moet u de onderliggende veronderstelling over de uitwisseling van equivalente percelen onthouden.
Als echter, om de ruilovereenkomst uit te voeren, kosten nodig zijn voor het overdragen van de grond aan de andere partij of andere acties die gericht zijn op het nakomen van de overeenkomst, dan moeten ze worden uitgevoerd door de partij die dit moet doen in overeenstemming met de voorgeschreven verplichtingen.
Compensatieprocedure voor een ongelijke ruil
Aanvankelijk gaat de overeenkomst uit van de gelijkwaardigheid van land.Daarom zijn mogelijke toekomstige geschillen van deelnemers over de waarde van het overgedragen onroerend goed zeer beperkt. Als het voorwerp van het contract de uitwisseling van ongelijke percelen is, ontvangt de partij die het perceel met een lagere prijs overdraagt een andere verplichting om het verschil in waarde te betalen.
Een dergelijke betaling moet worden uitgevoerd vóór of onmiddellijk nadat de tegenpartij tegen lagere kosten naar de site is overgebracht. Tegelijkertijd kan in de ruilovereenkomst een andere procedure voor compensatie van het bestaande prijsverschil worden vastgesteld. Het is daarom heel natuurlijk dat alle noodzakelijke vereisten en de vorm van betaalde compensatie noodzakelijkerwijs in de tekst zelf moeten worden weerspiegeld bij het sluiten van het contract.
Gelijktijdige uitwisseling
De landruil hoeft niet tegelijkertijd te worden uitgevoerd. Er zijn ook gevallen waarin de overeenkomst verschillende data vaststelt voor de overdracht van uitgewisselde percelen. Ten eerste voldoet een partij bij het contract aan zijn verplichtingen en vervolgens een andere. Als, volgens de gecertificeerde ruilovereenkomst, de voorwaarden voor de overdracht aan elkaar niet samenvallen, is het noodzakelijk om de wettelijke regels toe te passen op de tegenprestatie van hun verplichtingen, die zijn vastgelegd in artikel 328 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie.
Uit de inhoud ervan volgt dat als de tegenpartij de contractuele verplichting niet nakomt, een andere tegenpartij het recht heeft om de verdere nakoming van haar eigen verplichtingen die in de overeenkomst zijn gespecificeerd, onmiddellijk op te schorten (een voorbeeld van een ruilovereenkomst is ook te vinden in dit artikel), of in principe weigeren deze na te komen. Het kan ook van de andere partij verlangen om schade te verhalen als gevolg van de door hem gepleegde overtredingen.
Het moment waarop het eigendomsrecht op de te ruilen percelen rechtstreeks overgaat op zijn deelnemer wordt bepaald in artikel 570 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Het zegt dat de eigendom van de door ruil verworven grond gelijktijdig aan elk van de partijen wordt overgedragen als alle verplichtingen die in het contract waren vastgelegd, eerder waren vervuld.
Bovendien is het noodzakelijk om nota te nemen van de bijzonderheden van de ruilovereenkomst, die betrekking hebben op de verantwoordelijkheid voor de inbeslagname van onroerend goed, dat wil zeggen de grond die is ontvangen op grond van de ruilovereenkomst. In het geval van aankoop en verkoop neemt de verkoper de verplichting op zich om goederen aan de koper over te dragen die vrij zijn van de presentatie van rechten daarop door derden. Er is slechts één uitzondering op de wettelijke vereisten wanneer de koper zelf ermee instemt goederen te accepteren die zijn belast met de rechten van derden. Een soortgelijke bepaling van wetgeving op civiel gebied is van toepassing op de ruilovereenkomst. Als een van de partijen deze verplichting niet nakomt, compenseert de dader niet alleen de tegenpartij voor de door hem geleden verliezen, maar keert hij de door ruil ontvangen grond ook terug aan de bonafide deelnemer. Onder welke voorwaarden wordt een contract gesloten?
Contractvoorwaarden
De belangrijkste voorwaarden van de ruilovereenkomst, waarover beide partijen overeenstemming moeten bereiken, zijn:
- vaststelling van het voorwerp van het contract, dat wil zeggen de door beide partijen overgedragen percelen;
- identificatie van kwantitatieve kenmerken van contractuele eigendom;
- bepaling van de gelijkwaardigheid van de waarde en eigenschappen van de percelen of de indicatie van een passende compensatie om gelijkwaardigheid te bereiken.
De essentiële voorwaarden van de transactie worden direct in de voorbereidende fase overeengekomen en zijn gebaseerd op verschillende titeldocumenten voor land (bijvoorbeeld kadastrale paspoorten, rapporten over marktwaarde, enz.).
Hoe een ruilovereenkomst voor een appartement opstellen? Daarover verder.
Hoe wordt het contract opgesteld?
Overeenkomstig artikel 550 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie moet een overeenkomst over de verkoop van onroerend goed schriftelijk worden vastgelegd. Het contract voor de ruil van grond is ook onderworpen aan uitsluitend schriftelijke sluiting.Als niet aan de wettelijke vereisten voor het formulier wordt voldaan, wordt de overeenkomst automatisch als ongeldig beschouwd. Een dergelijke overeenkomst verplicht de staatsregistratie van nieuwe eigenaren en hun rechten in het departement Rosreestr, dat zich bevindt op de site van uitgewisseld land.
Kenmerken die uitwisselingsobjecten personaliseren
Het contract moet noodzakelijkerwijs de kenmerken beschrijven die de te ruilen percelen personaliseren:
- oppervlakte van vervreemde percelen;
- hun kadastrale nummers;
- het doel waarvoor ze worden gebruikt;
- onroerend goed met een indicatie van hun aansluiting, die zich op deze sites bevinden.
Registratie van een ruilovereenkomst is een verantwoordelijke zaak.
Ook moeten tekeningen van de percelen waarop het contract betrekking heeft, aan de ruilovereenkomst worden gehecht. Partijen moeten de respectieve plots evalueren tegen de kadastrale waarde. Bovendien is het noodzakelijk om de verschillende structuren en onroerendgoedobjecten die zich op dit land bevinden, te evalueren. De beoordeling wordt gemaakt aan de hand van de handelingen die de kadastrale waarde bepalen en de geconsolideerde overzichten van de beoordeling van structuren. Deze documenten zijn bij de ruilovereenkomst gevoegd.
Bij het opstellen moeten de partijen hun tegenpartijen de volgende informatie verstrekken:
- over de aanwezigheid of afwezigheid van landconflicten en geschillen over te ruilen percelen, evenals hun juridische aard;
- de aanwezigheid van bestaande erfdienstbaarheden;
- of de te ruilen grond wordt verhuurd aan een derde;
- bij de overdracht van dit land als pandrecht.
De grenzen van het grondgebied waarop derden recht hebben en de inhoud van deze rechten moeten worden aangegeven op het grafische plan van de respectieve sites. De overeenkomst geeft beperkingen aan van eigendomsrechten die verband houden met de technologische, sanitaire, beschermende en andere zones die op dit land zijn ingesteld, evenals met de toewijzing van land voor een deel of een deel ervan aan gebieden die ecologische, recreatieve of cultuurhistorische doeleinden hebben.
Volgens de federale wetgeving wordt registratie beschouwd als het plegen van een bepaalde juridische actie door instanties met de juiste autoriteit. Het eigendom van de grond vindt dus gelijktijdig plaats met de registratie van de rechten van een of een andere partij in verband daarmee. De procedure voor registratie en registratie van de ruilovereenkomst volgens de landwet is voltooid op het moment dat de informatie in het uniforme wettelijke register wordt ingevoerd en de documenten aan de aanvragers worden verstrekt.
De bijzonderheden van de belastingheffing op grond na het sluiten van het contract
Aangezien, in overeenstemming met de contractuele vereisten, elk van de partijen niet alleen de grond vervreemd, maar ook onroerend goed verkrijgt dat qua prijs en kenmerken identiek is, ontstaan voor elk onderwerp van de overeenkomst de redenen voor hun belastingheffing.
Ondanks het feit dat er een regel bestaat over de gelijkwaardigheid van de te ruilen landen, is het niet de moeite waard om te denken dat beide partijen gelijke belastingen zullen betalen voor de percelen die ze hebben verworven. Het bedrag van een specifieke betaling wordt door de relevante belastingdienst berekend op basis van de kadastrale waarde, die zelfs voor percelen van hetzelfde type kan verschillen. In deze situatie hebben de partijen het recht om de grondwaardering voor de rechtbank te betwisten en proberen de belasting te berekenen tegen de marktprijs.
Het beoogde gebruik van grond is een belangrijke basis voor het ontstaan van het recht op vrijstelling van belastingbetalingen.
Landruil voor andere objecten
Het is mogelijk om een auto-uitwisselingsovereenkomst voor een perceel te implementeren. In dit geval worden de partijen zelf bepaald met de gelijkwaardigheid van de transactie. Als een van de ruilobjecten goedkoper is, worden er extra kosten in rekening gebracht. Het is duidelijk dat de eigenaar het bezit van de auto verliest en dat het eigendom van land wordt verworven.
Ook wordt vaak een ruilcontract gesloten voor een huis of appartement.